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Kanzlei Versteeg – Rechtsanwalt Nils VersteegKanzlei Versteeg – Rechtsanwalt Nils Versteeg

Kanzlei Versteeg

Anwalt für Mietrecht in Krefeld – für Vermieter

Rechtsanwalt für Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen

Mietrückstand, Eigenbedarf, Mieterhöhung oder eine strittige Betriebskostenabrechnung: Als Vermieter brauchen Sie schnelle, klare Antworten und ein Vorgehen, das auch einer gerichtlichen Prüfung standhalten soll. Ich berate und vertrete private Vermieter, Eigentümer und Hausverwaltungen im gesamten Wohnraummietrecht, außergerichtlich und vor Gericht. Meine Kanzlei liegt in Krefeld-Bockum; mein Schwerpunkt liegt auf Krefeld und der näheren Umgebung wie Meerbusch, Willich, Tönisvorst, Kempen und Moers; bei Bedarf bin ich auch zwischen Düsseldorf und Kleve für Sie unterwegs.

Ich bin Rechtsanwalt Nils Versteeg und Mitglied im Krefelder Anwaltverein sowie in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Mit meinem Schwerpunkt im Immobilienrecht und eigener Praxiserfahrung aus der Hausverwaltung kenne ich beide Seiten: die rechtlichen Anforderungen und den Alltag mit Mietern, Handwerkern und Abrechnungen. Deshalb bekommen Sie von mir keine Lehrbuchantworten, sondern Lösungen, die sich im Verwaltungsalltag umsetzen lassen. Mehr über mich lesen Sie unter Über mich.

Ersteinschätzung anfragen
Rechtsanwalt Nils Versteeg in der Kanzlei Versteeg in Krefeld

Ihre Vorteile auf einen Blick

Praxiserfahrung aus der Hausverwaltung

Ich führe seit 2023 eine eigene Hausverwaltung und kenne den Vermieteralltag aus erster Hand.

Kostenrahmen vorab transparent

Bevor Kosten entstehen, wissen Sie, womit Sie rechnen müssen.

Beratung vor Ort oder per Video

In der Kanzlei in Krefeld, per Telefon oder per Videokonferenz.

Von der Beratung bis zum Urteil

Außergerichtlich, vor Gericht und bei der Vollstreckung aus einer Hand.

Typische Mietrechtsfälle für Vermieter

Hier unterstütze ich Sie am häufigsten. Auch bei Fragen rund um Mietvertrag, Untervermietung, Tierhaltung oder Modernisierung bin ich Ihr Ansprechpartner.

Mietrückstand und Zahlungsverzug

Ist der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder hat sich über mehr als zwei Zahlungstermine ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut, kommt die fristlose Kündigung in Betracht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Ich prüfe, ob zusätzlich eine hilfsweise ordentliche Kündigung sinnvoll ist, falls der Mieter später nachzahlt, und setze Räumung und Zahlung gemeinsam durch. Mehr dazu auf meiner Seite zur Räumungsklage.

Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) muss schriftlich erfolgen und die Gründe nachvollziehbar darlegen. Fehler bei Begründung, Fristen (§ 573c BGB) oder Sperrfristen machen sie angreifbar. Ich prüfe vorab, ob Ihr Eigenbedarf trägt und wie Sie auf einen Härteeinwand des Mieters (§ 574 BGB) reagieren.

Mieterhöhung

Ob Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Staffel- oder Indexmiete: Ich prüfe, was zulässig ist, begründe das Erhöhungsverlangen z. B. mit dem Krefelder Mietspiegel und verfolge die Zustimmung notfalls per Klage (§ 558b BGB). In Krefeld gelten dabei besondere Grenzen (Kappungsgrenze bei der Vergleichsmiete, Mietpreisbremse bei Neuvermietung), siehe unten.

Betriebskostenabrechnung

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ich prüfe Umlageschlüssel, Heiz- und CO2-Kosten und setze berechtigte Nachzahlungen durch oder wehre unberechtigte Einwände ab.

Mängel und Mietminderung

Kürzt der Mieter die Miete wegen angeblicher Mängel (§ 536 BGB), kommt es auf Mängelanzeige, Ursache und Höhe an. Ich bewerte, ob die Minderung berechtigt ist, sichere Beweise und verhindere, dass aus einem Streit über Mängel ein Mietrückstand mit Kündigungsrisiko wird, auf den Sie zu spät reagieren.

Auszug, Schäden und Kaution

Ersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren bereits sechs Monate, nachdem Sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Ich helfe bei Übergabeprotokoll, Kautionsabrechnung und der rechtzeitigen Durchsetzung von Schadensersatz für Beschädigungen. Dabei prüfe ich auch, ob die Renovierungsklauseln in Ihrem Mietvertrag wirksam sind – ein aktuelles Beispiel ist der Streit um den Anstrich von Fenstern und Außentüren.

Was in Krefeld besonders gilt

Krefeld ist in der Mieterschutzverordnung NRW aufgeführt. Für Vermieter in Krefeld gilt deshalb:

  • Kappungsgrenze 15 %: Bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen statt um 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB).
  • Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Wollen Sie sich auf eine Ausnahme berufen, etwa wegen der Vormiete, eines Neubaus oder einer umfassenden Modernisierung, müssen Sie den Mieter unaufgefordert und in Textform darüber informieren, bevor er seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB). Sonst können Sie sich zunächst nicht darauf berufen.
  • Kündigungssperrfrist von acht Jahren: Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und ab dem 1. März 2025 verkauft, kann sich der Erwerber erst acht Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Verwertung berufen (§ 577a BGB in Verbindung mit der Mieterschutzverordnung NRW). Für frühere Verkäufe gelten kürzere Fristen.

Stand: Oktober 2026. Die Regelung zur Mietpreisbremse gilt in Krefeld derzeit bis Ende 2029, die übrigen Regelungen der Verordnung bis Ende Februar 2030. Außerdem berät der Bundestag eine Mietrechtsreform (Regierungsentwurf, BT-Drucksache 21/6807). Danach soll eine vollständige Nachzahlung künftig einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen. Ich behalte die Entwicklung für Sie im Blick.

Sie haben ein konkretes Problem mit Ihrem Mieter?

Schildern Sie mir kurz Ihren Fall. Ich sage Ihnen, ob und wie ich Ihnen helfen kann und was die Beratung kostet.

Jetzt Termin vereinbaren

So läuft die Zusammenarbeit ab

Erstgespräch und Unterlagen

Sie schildern mir Ihr Anliegen telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular. In einer kostenlosen Ersteinschätzung kläre ich, ob ich Ihnen helfen kann. Für die Prüfung von Mietvertrag, Schriftverkehr und Zahlungsübersicht vereinbaren wir eine Erstberatung.

Einschätzung und Kostenrahmen

Sie erhalten eine klare Einschätzung Ihrer Erfolgsaussichten, der Risiken und der zu erwartenden Kosten. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, wie es weitergeht.

Außergerichtliches Vorgehen

Viele Fälle lassen sich ohne Gericht lösen: mit einem gut begründeten Schreiben, einer sorgfältig begründeten Kündigung oder einer Vereinbarung mit dem Mieter, etwa über Ratenzahlung oder einen Auszugstermin.

Gerichtliches Verfahren

Lenkt der Mieter nicht ein, vertrete ich Sie vor Gericht. Für Wohnraummietsachen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, für Krefelder Wohnungen also das Amtsgericht Krefeld (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a ZPO).

Durchsetzung

Mit dem Urteil oder Vergleich ist es nicht getan. Ich kümmere mich um Vollstreckung, Räumung durch den Gerichtsvollzieher und die Beitreibung offener Forderungen.

Was kostet ein Anwalt für Mietrecht?

Sie sollen vorher wissen, worauf Sie sich einlassen. Deshalb bespreche ich die Kosten immer vor Beginn der Tätigkeit.

  • Ersteinschätzung (kostenlos): ein kurzes Gespräch ohne Prüfung von Unterlagen. Ich sage Ihnen, ob ich Ihr Anliegen übernehmen kann, welcher Weg in Betracht kommt und was die Beratung kostet.
  • Erstberatung: 226,10 € inkl. 19 % USt. (190 € netto), einschließlich Prüfung Ihrer Unterlagen.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung: Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Die Gebühren richten sich nach dem Gegenstandswert, zum Beispiel nach der Höhe des Mietrückstands oder bei einer Räumung nach der Nettokaltmiete für ein Jahr. Den voraussichtlichen Betrag nenne ich Ihnen vorab. Im Prozess trägt die unterlegene Partei grundsätzlich auch die gesetzlichen Anwaltskosten der Gegenseite (§ 91 ZPO). Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleiben Sie allerdings auf Ihren Kosten sitzen, und für Gericht und Gerichtsvollzieher fallen Vorschüsse an.
  • Dauerberatung: Für laufende Beratung, etwa bei größeren Beständen, rechne ich nach Zeitaufwand ab: 267,75 € pro Stunde inkl. 19 % USt. (225 € netto).

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Vermieterrechtsschutz, übernehme ich die Deckungsanfrage für Sie. Für Hausverwaltungen biete ich außerdem eine monatliche Beratungspauschale an, mehr dazu unter Rechtsberatung für Hausverwaltungen. Alle Einzelheiten finden Sie auf der Seite Anwaltskosten.

Was Mandanten sagen

Bewertungen auf Google und anwalt.de

 
 
 
 
  Ausgezeichnete Bewertung  
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Ich habe Herrn RA Versteeg meine Verträge bezüglich eines Schadensersatzfalles per E-Mail zur Prüfung übersandt.

Bereits nach zwei Tagen erhielt ich eine fachlich fundierte, verständliche  und ehrliche rechtliche Beurteilung. Auch wenn das Ergebnis für meinen Fall leider nicht positiv ausgefallen ist, schätze ich seine professionelle und direkte Einschätzung sehr.

Da in meinem Fall alles digital ablaufen konnte, empfand ich die Beratung zudem absolut mandantenorientiert, fair und modern.

Ich kann die Kanzlei Versteeg für die professionelle Ersteinschätzung wirklich sehr empfehlen.
Vielen Dank für die Unterstützung!
  
 
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 Ulrike Lucassen 
 
 
 
 
 
  
 
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Herr Versteeg hat sich kurzfristig Zeit für mein Anliegen genommen und mir eine ausführliche, fundierte rechtliche Einschätzung gegeben. Besonders hervorzuheben sind die schnelle Rückmeldung, die unkomplizierte Kommunikation und das persönliche Engagement. Klare Empfehlung!
  
 
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Sehr kompetenter Anwalt. Herr Versteeg hat mich gut beraten, mein Anliegen schnell umgesetzt und mich stets auf dem Laufenden gehalten. Ich wusste immer über den Sachstand Bescheid. Daher sehr zu empfehlen!
  
 
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Ich kann mich meinen Vorgängern nur anschließen. Er hat mich im Rahmen einer von mir ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtlich beraten. Er hat sich sehr schnell bei mir gemeldet (mein Fall hatte eine gewisse Dringlichkeit). Er war sehr freundlich und kompetent und ich habe mich sehr gut aufgehoben gefühlt. Ich möchte nicht schreiben gerne nochmal (wer hat denn schon gerne Rechtsstreite) aber im Falle eines Falles würde ich gerne wieder auf ihn zurückkommen. 100 % Weiterempfehlung.
  
 
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Herr Versteeg hat mit großer Fachkenntnis unser Anliegen schnell  zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht. Herr Versteeg war gut erreichbar, stets für unsere Fragen offen und hat diese geduldig und kompetent beantwortet. Wenn wir erneut Probleme in Mietangelegenheiten haben sollten, werden wir uns gerne wieder an Herrn Versteeg wenden.
  
 
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 Barbara 
 
 
 
 
 
  
 
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Kompetente Betreuung. Rasche Bearbeitung und Übermittlung von Dokumenten. Stetige Bereitschaft zu ausführlicher telefonischer Beratung.
  
 
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Ich kann diesen Anwalt uneingeschränkt empfehlen. Nach meinem Autounfall wurde ich kompetent, zuverlässig und jederzeit freundlich betreut. Die Kommunikation war klar und transparent, Rückfragen wurden schnell beantwortet und ich fühlte mich während des gesamten Verfahrens bestens aufgehoben.

Dank des engagierten Einsatzes wurde mein Fall erfolgreich abgewickelt. Wer nach einem Verkehrsunfall einen erfahrenen und vertrauenswürdigen Anwalt sucht, ist hier in sehr guten Händen.
  
 
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Fünf Sterne für Herrn Versteeg – hervorragende Vertretung für uns als Vermieter in einem Räumungsrechtsstreit, den er erfolgreich für uns geführt hat. Besonders hervorzuheben ist die Kommunikation: E-Mails wurden immer innerhalb weniger Stunden beantwortet, für Fragen war er jederzeit ansprechbar und hat alles verständlich erklärt. Sein Fachwissen ist beeindruckend, dazu ist er ein sehr angenehmer Gesprächspartner sowie äußerst organisiert und strukturiert in seiner Arbeitsweise. Wir können ihn uneingeschränkt weiterempfehlen!
  
 
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 Barbara Spengler 
 
 
 
 
 
  
 
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Hervorragende Arbeit beim Forderungseinzug! Die Kanzlei hat unseren Inkassoauftrag extrem schnell, professionell und erfolgreich abgewickelt. Die Kommunikation war transparent und unkompliziert. Absolute Empfehlung von unserem Unternehmen.
  
 
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Häufige Fragen von Vermietern zum Mietrecht

Spätestens dann, wenn Sie kündigen, die Miete erhöhen oder eine Forderung gerichtlich durchsetzen wollen. Viele Verfahren scheitern an vermeidbaren Formfehlern im Vorfeld, etwa an einer unzureichend begründeten Kündigung. Eine frühe Beratung ist meist günstiger als ein verlorener Prozess.

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder sich über mehr als zwei Zahlungstermine ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufgebaut hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Wichtig: Begleicht der Mieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage (in der Regel ihre Zustellung) alle fälligen Mieten und Nutzungsentschädigungen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn dies in den letzten zwei Jahren schon einmal geschehen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Deshalb wird in der Praxis häufig zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt. Nach dem Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform soll eine Nachzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung erfassen; das Gesetzgebungsverfahren läuft noch.

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 %, weil Krefeld nach der Mieterschutzverordnung NRW zu den Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze gehört. Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung möglich, wirksam wird die Erhöhung frühestens 15 Monate danach; Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB).

Ja. Bei Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten unter anderem, wenn schon der Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat, für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB). Auf eine solche Ausnahme müssen Sie den Mieter unaufgefordert und in Textform hinweisen, bevor er seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB).

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei Abrechnung nach Kalenderjahr muss die Abrechnung für 2025 also bis zum 31. Dezember 2026 zugehen. Danach können Sie Nachzahlungen in der Regel nicht mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absenden. Wie Sie den Zugang sicher nachweisen und was 2025 sonst zu beachten ist, lesen Sie im Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung 2025.

Klagen aus Wohnraummietverhältnissen gehören unabhängig vom Streitwert ausschließlich vor das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG, § 29a ZPO). Reine Zahlungsansprüche können auch im gerichtlichen Mahnverfahren geltend gemacht werden. Für Wohnungen in Krefeld ist das das Amtsgericht Krefeld, über Berufungen entscheidet das Landgericht Krefeld. Ich vertrete Sie auch vor anderen Gerichten in Nordrhein-Westfalen.

Nur kurz: Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate, nachdem Sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Ein bloßes Mahnschreiben hält die Verjährung nicht auf. Dokumentieren Sie den Zustand bei der Übergabe sorgfältig und lassen Sie Ihre Ansprüche frühzeitig prüfen.

Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Mietstreitigkeiten sind meist nur versichert, wenn Sie für die vermietete Wohnung einen Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz als Vermieter abgeschlossen haben, eine etwaige Wartezeit abgelaufen ist und der Streit erst nach Versicherungsbeginn entstanden ist. Ich stelle die Deckungsanfrage für Sie und kläre vorab, welche Kosten übernommen werden.

Ja. Neben Terminen in der Kanzlei biete ich Beratungen per Telefon und Videokonferenz an. Unterlagen können Sie mir bequem per E-Mail oder über das Kontaktformular senden.

Sprechen Sie mit mir über Ihren Fall

Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Ersteinschätzung. Telefonisch erreichen Sie mich Mo–Do von 9:00 bis 17:00 Uhr und Fr von 9:00 bis 13:00 Uhr. Kanzlei Versteeg, Uerdinger Straße 532, 47800 Krefeld (Bockum), Termine nach Vereinbarung.

+49 (0) 2151 893 11 28
info@kanzlei-versteeg.de

    Sie sind Wohnungseigentümer oder verwalten eine Eigentümergemeinschaft? Dann finden Sie weitere Informationen unter WEG-Recht und Rechtsberatung für Hausverwaltungen. Wenn Ihr Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, lesen Sie meine Seite zur Räumungsklage. Praxiswissen für Vermieter finden Sie im Ratgeber, zum Beispiel zur Schonfristzahlung nach einer Kündigung.

    Direkt anrufen: 02151 893 11 28
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