Schonfristzahlung: Was Vermieter nach einer Kündigung wegen Mietrückstand wissen müssen

Der Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand, Sie haben fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben, und plötzlich ist das Geld da. Ist die Kündigung damit vom Tisch? Das hängt davon ab, wie Sie gekündigt haben. Dieser Beitrag erklärt, was die Schonfristzahlung bewirkt, wo ihre Grenzen liegen und was die geplante Mietrechtsreform ändern würde.

Wann Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen dürfen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum dürfen Sie fristlos kündigen, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist; nicht unerheblich ist der Rückstand bei Wohnraum erst, wenn er eine Monatsmiete übersteigt, oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Maßgeblich ist die Miete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden, und der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben (§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB). Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

So funktioniert die Schonfristzahlung

Die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn Sie spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Rechtshängig wird die Räumungsklage mit ihrer Zustellung an den Mieter. Dabei gilt:

• Vollständig heißt vollständig: Ausgeglichen sein müssen die gesamte fällige Miete und die bis dahin fällige Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB). Bleibt ein Rest offen, tritt die Wirkung nicht ein.
• Nur einmal in zwei Jahren: Die Kündigung bleibt wirksam, wenn ihr innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine nicht mehr wirksame Kündigung vorausgegangen ist, die der Mieter auf diese Weise abgewendet hat (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
• Nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Andere Kündigungsgründe, etwa fortlaufend unpünktliche Zahlungen, werden von der Schonfristzahlung nicht erfasst.

Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen

Der wichtigste Punkt für Vermieter: Die Schonfristzahlung beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Haben Sie zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung wirksam. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Der BGH hat das mit Urteil vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26) erneut bestätigt und ein abweichendes Urteil des Landgerichts Berlin II aufgehoben. Ein Gesetzentwurf, so der BGH, ist noch kein geltendes Recht.

Für die ordentliche Kündigung muss der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht es jedenfalls nicht, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Verzug weniger als einen Monat dauert (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12). Liegt der Rückstand darüber, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Gerichte prüfen außerdem, ob der Mieter den Rückstand zu vertreten hat und ob es ausnahmsweise treuwidrig wäre, sich auf die Kündigung zu berufen (§ 242 BGB). Im Fall des BGH hatte der Mieter wegen eines Gerüsts, das die Nutzung seines Balkons verhinderte, die Miete gekürzt und die gekürzten Mieten wenige Tage nach der Kündigung überwiesen. Ob er den Rückstand zu vertreten hat und ob die Berufung auf die Kündigung treuwidrig ist, muss das Landgericht nun klären. Bei Streit über eine Mietminderung ist das Ergebnis also nicht immer sicher.

Was die geplante Mietrechtsreform ändern würde

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen (BT-Drucksache 21/6807). Danach soll eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, allerdings nur einmal je Mietverhältnis (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Erfasst sein soll auch der Rückstand mit der Mietkaution. Nach der ersten Lesung im Juli und einer Anhörung im Rechtsausschuss im Oktober 2026 ist der Entwurf noch nicht verabschiedet; Änderungen sind möglich.

Für Vermieter heißt das: Bis zum Inkrafttreten gilt die bisherige Rechtslage. Nach dem Entwurf bleibt das bisherige Recht auch danach anwendbar, wenn der Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, schon vor dem Inkrafttreten eingetreten ist. Dieser Beitrag wird aktualisiert, sobald das Gesetz beschlossen ist.

Jobcenter und Sozialamt: Was Vermieter erwartet

Geht beim Amtsgericht eine Räumungsklage nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands ein, muss das Gericht das Jobcenter oder das Sozialamt unverzüglich informieren, es sei denn, der Rückstand beruht nach der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII). Die Behörde kann dann prüfen, ob sie die Rückstände übernimmt, um Wohnungslosigkeit zu verhindern. Für Wohnungen in Krefeld ist die Räumungsklage beim Amtsgericht Krefeld zu erheben.

Übernimmt die Behörde die Rückstände, genügt ihre Verpflichtungserklärung, wenn sie Ihnen als Vermieter innerhalb der Zwei-Monats-Frist zugeht, alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung umfasst und ohne Bedingung oder Vorbehalt abgegeben ist. Eine Erklärung nur gegenüber dem Mieter, über einen Teilbetrag oder nur „nach aktuellem Stand“ reicht nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht. Prüfen Sie solche Schreiben deshalb genau, bevor Sie auf die Räumung verzichten oder die Klage für erledigt erklären.

Was Sie nach einer Schonfristzahlung tun sollten

• Zahlungseingang genau prüfen: Sind alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung bis zum Zahlungstag ausgeglichen?
• Prüfen, ob in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung durch Nachzahlung unwirksam geworden ist.
• Entscheiden, ob Sie die Räumung auf die hilfsweise ordentliche Kündigung stützen oder das Mietverhältnis fortsetzen wollen. Mit einem Mieter, der wieder verlässlich zahlt, kann die Fortsetzung wirtschaftlich die bessere Lösung sein.
• Im laufenden Prozess reagieren: Wird die fristlose Kündigung unwirksam, muss die Klage angepasst werden, sonst drohen Kostennachteile.

Häufige Fragen

Gilt die Schonfristzahlung auch bei Gewerberaum?

Nein. Die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum.

Ab wann läuft die Frist von zwei Monaten?

Die Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage an den Mieter (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO) und endet zwei Monate später mit Ablauf des Tages, der dem Zustellungstag entspricht. Das Zustellungsdatum können Sie beim Gericht erfragen.

Kann der Mieter mehrfach durch Nachzahlung retten?

Nicht beliebig. Ist der neuen Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre schon eine Kündigung vorausgegangen, die durch Nachzahlung oder Übernahmeerklärung unwirksam geworden ist, hilft eine erneute Nachzahlung gegen die fristlose Kündigung nicht mehr.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.