Wer als Vermieter die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2025 abrechnet, hat dafür noch bis zum 31. Dezember 2026 Zeit. Danach ist eine Nachzahlung des Mieters in aller Regel verloren, auch wenn die Kosten tatsächlich angefallen sind. Ein Guthaben des Mieters muss der Vermieter dagegen auch nach Fristablauf noch auszahlen. Es lohnt sich deshalb, die Abrechnung nicht auf die Weihnachtstage zu schieben. Hinzu kommen für 2025 einige Besonderheiten, vor allem bei der Grundsteuer, die in Krefeld derzeit für Unruhe sorgt.

Die Frist: zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums

Über Vorauszahlungen auf die Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB).

• Kalenderjahr 2025: Die Abrechnung muss bis Donnerstag, 31. Dezember 2026, beim Mieter sein.
• Abweichender Zeitraum: Wer etwa vom 1. Juli bis 30. Juni abrechnet, für den lief die Frist für den Zeitraum 2024/2025 bereits am 30. Juni 2026 ab.
• Ausgezogene Mieter: Auch wer 2025 ausgezogen ist, bekommt eine Abrechnung. Die Frist gilt hier genauso. Besorgen Sie sich rechtzeitig die neue Anschrift.

Der Ausschluss betrifft nur Nachforderungen des Vermieters. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, hat der Mieter auch nach Fristablauf einen Anspruch darauf.

Entscheidend ist der Zugang beim Mieter

Die Frist ist nur gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Bedient sich der Vermieter der Post, ist die Post insoweit sein Erfüllungsgehilfe; Verzögerungen oder ein Verlust auf dem Postweg gehen zu seinen Lasten (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 107/08). Den Zugang muss im Streitfall der Vermieter beweisen.

In der Praxis heißt das: Planen Sie die Zustellung nicht für die letzten Tage des Jahres. Am sichersten ist die persönliche Übergabe oder der Einwurf durch einen Boten. Der Bote sollte die Abrechnung selbst gelesen und kuvertiert haben, den Einwurf mit Datum, Uhrzeit und Anschrift dokumentieren und später als Zeuge zur Verfügung stehen; eigene Mitarbeiter oder Bekannte sind dafür oft besser geeignet als ein anonymer Kurierdienst. Ob ein Brief, der am Silvesterabend in den Briefkasten geworfen wird, noch am selben Tag zugeht, ist eine Frage, die man nicht vor Gericht klären möchte.

Was eine Abrechnung enthalten muss, damit sie die Frist wahrt

Die Frist wahrt nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Nach der Rechtsprechung des BGH muss sie mindestens enthalten:

• eine Zusammenstellung der Gesamtkosten je Kostenart,
• die verwendeten Umlageschlüssel und, soweit nötig, ihre Erläuterung,
• die Berechnung des Anteils des Mieters,
• den Abzug seiner Vorauszahlungen.

Die Anforderungen sind nicht hoch. Hat der Vermieter Gesamtkosten vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, genügt es, den umgelegten Betrag je Kostenart anzugeben; die einzelnen Rechenschritte muss er nicht offenlegen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016, VIII ZR 93/15). Ob die Zahlen stimmen, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

Diese Unterscheidung ist wichtig: Eine formell ordnungsgemäße, aber inhaltlich fehlerhafte Abrechnung wahrt die Frist. Der Vermieter kann sie bis zum Fristende korrigieren. Danach ist eine Korrektur zulasten des Mieters ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Fehler zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 17. November 2004, VIII ZR 115/04). Ein falscher Umlageschlüssel ist nach dieser Entscheidung ein inhaltlicher und kein formeller Fehler.

Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang Zeit, Einwendungen zu erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Auf Verlangen muss der Vermieter ihm Einsicht in die Belege gewähren; seit dem 1. Januar 2025 darf er die Belege auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Vermietete Eigentumswohnung: Warten auf die WEG-Abrechnung schützt nicht

Vermieter einer Eigentumswohnung sind auf die Jahresabrechnung der Gemeinschaft angewiesen. Kommt sie zu spät, verschiebt das die mietrechtliche Frist trotzdem nicht. Der Vermieter muss grundsätzlich auch dann fristgerecht abrechnen, wenn über die Jahresabrechnung der Gemeinschaft noch nicht beschlossen ist (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15). Eine spätere Nachforderung ist nur möglich, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das muss er konkret darlegen und beweisen. Der Hinweis auf einen Verwalterwechsel oder eine späte Abrechnung der Verwaltung reicht dafür nicht; der Vermieter muss zeigen, was er selbst unternommen hat, um rechtzeitig abrechnen zu können.

Aus meiner Erfahrung als Verwalter: Fragen Sie frühzeitig bei der Hausverwaltung nach, wann die Jahresabrechnung kommt, und lassen Sie sich notfalls die Kostenaufstellung und die Belege vorab geben. Zeichnet sich ab, dass die Abrechnung der Gemeinschaft nicht rechtzeitig vorliegt, sollten Sie das dokumentieren und auf Grundlage der verfügbaren Unterlagen abrechnen. Rund um die Gemeinschaft berate ich unter WEG-Recht, für Verwaltungen unter Rechtsberatung für Hausverwaltungen.

Was bei der Abrechnung für 2025 zu beachten ist

Grundsteuer: neue Hebesätze in Krefeld

Die Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Für 2025 gelten erstmals die Bescheide nach der Grundsteuerreform. Krefeld hatte dafür 506 Prozent für Wohngrundstücke und 995 Prozent für Nichtwohngrundstücke festgesetzt, zu denen auch gemischt genutzte Grundstücke zählen. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hält die unterschiedlichen Hebesätze vor allem wegen der Belastung gemischt genutzter Grundstücke für gleichheitswidrig und hat einen Bescheid für 2025 aufgehoben (Urteil vom 24. August 2026, 5 K 3134/25; soweit bekannt nicht rechtskräftig).

Legen Sie die Grundsteuer für 2025 so um, wie sie festgesetzt ist. Wird ein Bescheid später geändert, können Sie die Nachzahlung oder Erstattung bei einer Abrechnung nach dem Abflussprinzip in der Abrechnung des Jahres berücksichtigen, in dem das Geld fließt. Der BGH hält diese Methode grundsätzlich für zulässig (Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 49/07); offen gelassen hat er, ob bei einem Mieterwechsel in besonderen Ausnahmefällen etwas anderes gilt. Für Heizkosten gilt das Abflussprinzip nicht. Wer nach dem Jahr abrechnet, in dem die Kosten entstanden sind, kann eine rückwirkende Erhöhung auch nach Fristablauf noch nachfordern, muss das aber im Regelfall innerhalb von drei Monaten tun (BGH, Urteil vom 20. Mai 2026, VIII ZR 6/24).

Für die Praxis wichtiger: Für 2026 gilt in Krefeld ein einheitlicher Hebesatz von 680 Prozent. Für Wohngrundstücke steigt die Grundsteuer damit gegenüber 2025 um gut ein Drittel. Passen Sie die Vorauszahlungen mit der Abrechnung für 2025 an; das geht durch Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Einen bereits vorliegenden höheren Bescheid dürfen Sie dabei berücksichtigen, einen pauschalen Sicherheitszuschlag dagegen nicht (BGH, Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10).

Keine Kabelgebühren mehr

Die laufenden Gebühren für den Kabel-TV-Empfang dürfen seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden; 2025 ist das erste volle Abrechnungsjahr ohne sie. Umlagefähig bleiben können etwa die Kosten einer Gemeinschaftsantenne, der Betriebsstrom einer Verteilanlage sowie unter engen Voraussetzungen ein vereinbartes Bereitstellungsentgelt für einen neuen Glasfaseranschluss (§ 556 Abs. 3a BGB, § 2 Nr. 15 Betriebskostenverordnung). Prüfen Sie im Einzelfall, welche Positionen Ihr Anbieter abrechnet.

Heizkosten: CO2-Kosten und Verbrauchsinformation

Seit 2023 werden die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. In der Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den Anteil des Mieters an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen angeben (§ 7 Abs. 3 CO2-Kostenaufteilungsgesetz). Fehlt das, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2-Kostenaufteilungsgesetz).

Ein Kürzungsrecht von ebenfalls 3 Prozent hat der Mieter, wenn die vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlt oder die vorgeschriebenen Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen fehlen oder unvollständig sind (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 Heizkostenverordnung). Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, beträgt die Kürzung 15 Prozent (§ 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung). Prüfen Sie die Abrechnung Ihres Messdienstleisters daher, bevor Sie sie weitergeben.

Die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz eingeführte Kostenteilung für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen greift erst ab 2028 und spielt für die Abrechnung 2025 keine Rolle.

Häufige Fragen

Was passiert, wenn die Abrechnung zu spät kommt?

Dann kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters muss er dennoch auszahlen.

Reicht es, die Abrechnung am 31. Dezember zur Post zu geben?

Nein. Entscheidend ist, dass sie dem Mieter bis zum 31. Dezember zugeht. Verzögerungen bei der Post gehen zulasten des Vermieters.

Genügt ein Einwurf-Einschreiben als Nachweis?

Darauf sollten Sie sich nicht verlassen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts begründen weder der Sendungsstatus noch der elektronische Auslieferungsbeleg im Scan-Verfahren einen Anscheinsbeweis für den Zugang. Sicherer ist die Zustellung durch einen Boten, der den Einwurf dokumentiert.

Kann ich eine fehlerhafte Abrechnung noch korrigieren?

Bis zum Ende der Abrechnungsfrist ja. Danach ist eine Korrektur zulasten des Mieters nur noch möglich, wenn der Vermieter den Fehler nicht zu vertreten hat; eine Korrektur zugunsten des Mieters bleibt möglich.

Bis wann kann der Mieter Einwendungen erheben?

Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung. Geht die Abrechnung für 2025 im Dezember 2026 zu, hat der Mieter bis Ende Dezember 2027 Zeit.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.

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Ein Komma statt eines „sowie“, und manchmal nicht einmal das: An solchen Kleinigkeiten entscheidet sich derzeit, ob viele Mietverträge den Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Es geht um die verbreitete Formulierung, nach der Mieter die Innentüren sowie „die Fenster und Außentüren von innen“ streichen müssen. Mehrere Gerichte, vor allem in Hamburg und Berlin, halten solche Klauseln für unwirksam. Das Landgericht Krefeld sieht das anders. Für Vermieter im Landgerichtsbezirk Krefeld (Amtsgerichte Krefeld, Kempen und Nettetal) ist das eine gute Nachricht, aber noch keine endgültige.

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört

Was Schönheitsreparaturen sind, richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei frei finanziertem Wohnraum nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dort heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Diese Aufzählung ist zugleich die Grenze dessen, was Vermieter ihren Mietern in einem Formularvertrag auferlegen dürfen, jedenfalls ohne angemessenen Ausgleich. Verlangt die Klausel mehr, etwa den Außenanstrich von Fenstern und Türen, benachteiligt sie den Mieter unangemessen und ist insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das hat der BGH bereits 2009 entschieden (Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08; ebenso Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09). Folge einer unwirksamen Klausel: Der Mieter schuldet überhaupt keine Schönheitsreparaturen, auch nicht den Innenanstrich.

Der Streit: Bezieht sich „von innen“ auch auf die Fenster?

Viele Mietverträge übernehmen die gesetzliche Aufzählung nicht wortgenau. Statt „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ heißt es dort häufig „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“, also mit einem Komma statt „sowie“. Ob die eine oder die andere Fassung eindeutig ist, beurteilen die Gerichte unterschiedlich:

• Unwirksam: Nach dem LG Hamburg (Beschluss vom 30. November 2020, 316 T 44/20), dem AG Hamburg (ZMR 2022, 972), dem LG Berlin (Beschluss vom 13. Juni 2023, 67 S 88/23), dem LG Neuruppin (Urteil vom 30. Oktober 2024, 4 S 30/24), dem AG Schwerin (Urteil vom 18. Juli 2025, 14 C 19/25) und dem LG Berlin II (63. Zivilkammer, Urteil vom 28. April 2026, 63 S 369/25, GE 2026, 566) sind solche Formulierungen unklar oder intransparent. Man könne sie so lesen, dass sich „von innen“ nur auf die Außentüren beziehe und die Fenster auch von außen zu streichen seien. Bei der Wirksamkeitsprüfung legen die Gerichte eine mehrdeutige Klausel in der für den Mieter ungünstigsten Lesart zugrunde (§ 305c Abs. 2 BGB). Geht sie in dieser Lesart über die zulässige Grenze hinaus, ist sie unwirksam, im Ergebnis also zugunsten des Mieters. Das AG Charlottenburg (Urteil vom 26. Oktober 2023, 210 C 176/23) und das AG Schöneberg (Urteil vom 9. Dezember 2025, 10 C 25/25) hielten sogar die Formulierung „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“, die insoweit wörtlich dem Verordnungstext entspricht, für unklar.
• Wirksam: Das LG Krefeld hält die Klausel für eindeutig (Urteil vom 3. Juni 2026, 2 S 32/25, NZM 2026, 611).

Die Begründung des LG Krefeld

Im Krefelder Fall hatten Mieter ein neu errichtetes Einfamilienhaus als Erstbezug gemietet; bei ihrem Auszug waren Malerarbeiten nicht oder mangelhaft ausgeführt. Das Amtsgericht Krefeld sprach den Vermietern unter anderem 5.000 Euro für die Malerarbeiten zu. Das Landgericht bestätigte diesen Betrag als Schadensersatz für den Neuanstrich der Wände (§§ 280, 281 BGB), wenn auch mit abweichender Berechnung. Die Wirksamkeit der Klausel war zwischen den Parteien unstreitig; die Kammer hat zur Fensterformulierung trotzdem ausdrücklich Stellung genommen und im Kern so argumentiert:

• Unklar im Sinne von § 305c Abs. 2 BGB ist eine Klausel nur, wenn beim Verständnis eines durchschnittlichen Mieters tatsächlich Zweifel bestehen. Theoretisch denkbare, aber fernliegende Lesarten zählen nicht.
• Ein Durchschnittsmieter erwartet nicht, dass ein Vermieter mit einer so eng an der Verordnung formulierten Klausel inhaltlich von ihr abweichen will. Ob das letzte Glied einer Aufzählung mit „sowie“ oder mit einem Komma angeschlossen wird, ist sprachliche Geschmackssache.
• Es ergibt keinen Sinn, dass ein Vermieter nur den Außenanstrich der Fenster, nicht aber der Außentüren auf den Mieter übertragen will.
• Würde sich „von innen“ nicht auf die Fenster beziehen, wären die Fenster ein eigener Aufzählungspunkt. Dann fehlte in der Krefelder Klausel vor „Außentüren“ der Artikel, den dort alle anderen zu streichenden Gegenstände der Aufzählung haben.

Was das für Vermieter in Krefeld bedeutet

Über Berufungen gegen Urteile der Amtsgerichte Krefeld (Krefeld, Willich), Kempen (Kempen, Grefrath, Tönisvorst) und Nettetal (Nettetal, Brüggen) entscheidet das Landgericht Krefeld. Gebunden sind die Amtsgerichte an seine Auffassung zwar nicht, sie dürfte sich aber an ihr orientieren. Vermieter mit der verbreiteten Klausel stehen hier derzeit besser da als etwa in Berlin oder Hamburg, sofern die Klausel nicht aus anderen Gründen unwirksam ist. Für Wohnungen in Viersen, Moers oder Meerbusch sind dagegen andere Landgerichte zuständig. Zwei Einschränkungen sind wichtig:

• Die Rechtslage ist nicht geklärt. Andere Landgerichte entscheiden gegenteilig, und eine Entscheidung des BGH steht, soweit ersichtlich, aus. Ob das LG Krefeld die Revision zugelassen hat, geht aus der veröffentlichten Fassung nicht hervor. Außerhalb des Krefelder Bezirks ist der Ausgang offen.
• Die Formulierung ist nur ein Baustein. Eine Schönheitsreparaturklausel kann auch aus anderen Gründen unwirksam sein, etwa wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), wenn starre Renovierungsfristen vorgegeben sind oder wenn der Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand renovieren muss. Im Krefelder Fall war die Wirksamkeit unstreitig; das Haus war bei Mietbeginn neu errichtet.

Für Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gilt eine kurze Frist: Sie verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB), auch wenn das Mietverhältnis rechtlich erst später endet. Vor dem Schadensersatz muss der Vermieter dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Durchführung setzen (§ 281 Abs. 1 BGB); die Fristsetzung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie etwa durch Klage, Mahnbescheid, ein selbständiges Beweisverfahren oder Verhandlungen mit dem Mieter (§§ 203, 204 BGB).

Häufige Fragen

Muss der Mieter die Fenster von außen streichen?

Nein. Der Außenanstrich von Fenstern und Außentüren gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Formularklausel, die ihn verlangt, ist jedenfalls ohne angemessenen Ausgleich insgesamt unwirksam.

Gilt das Krefelder Urteil auch für andere Gerichte?

Nein. Andere Gerichte sind daran nicht gebunden, und das LG Berlin II hat im April 2026 gegenteilig entschieden. Endgültige Klarheit kann nur eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringen.

Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist?

Dann bleibt es bei der gesetzlichen Regel (§ 306 Abs. 2 BGB): Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); der Mieter schuldet keine Schönheitsreparaturen. Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, haftet er aber weiterhin.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.

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Der Mieter ist mit zwei Monatsmieten im Rückstand, Sie haben fristlos gekündigt und Räumungsklage erhoben, und plötzlich ist das Geld da. Ist die Kündigung damit vom Tisch? Das hängt davon ab, wie Sie gekündigt haben. Dieser Beitrag erklärt, was die Schonfristzahlung bewirkt, wo ihre Grenzen liegen und was die geplante Mietrechtsreform ändern würde.

Wann Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen dürfen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum dürfen Sie fristlos kündigen, wenn der Mieter

• für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist; nicht unerheblich ist der Rückstand bei Wohnraum erst, wenn er eine Monatsmiete übersteigt, oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Maßgeblich ist die Miete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden, und der Kündigungsgrund ist im Schreiben anzugeben (§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB). Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor ihm die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

So funktioniert die Schonfristzahlung

Die fristlose Kündigung wird nachträglich unwirksam, wenn Sie spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter oder das Sozialamt, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Rechtshängig wird die Räumungsklage mit ihrer Zustellung an den Mieter. Dabei gilt:

• Vollständig heißt vollständig: Ausgeglichen sein müssen die gesamte fällige Miete und die bis dahin fällige Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB). Bleibt ein Rest offen, tritt die Wirkung nicht ein.
• Nur einmal in zwei Jahren: Die Kündigung bleibt wirksam, wenn ihr innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine nicht mehr wirksame Kündigung vorausgegangen ist, die der Mieter auf diese Weise abgewendet hat (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).
• Nur die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Andere Kündigungsgründe, etwa fortlaufend unpünktliche Zahlungen, werden von der Schonfristzahlung nicht erfasst.

Die ordentliche Kündigung bleibt bestehen

Der wichtigste Punkt für Vermieter: Die Schonfristzahlung beseitigt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Haben Sie zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, bleibt diese Kündigung wirksam. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Der BGH hat das mit Urteil vom 30. September 2026 (VIII ZR 21/26) erneut bestätigt und ein abweichendes Urteil des Landgerichts Berlin II aufgehoben. Ein Gesetzentwurf, so der BGH, ist noch kein geltendes Recht.

Für die ordentliche Kündigung muss der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt haben. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht es jedenfalls nicht, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Verzug weniger als einen Monat dauert (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 107/12). Liegt der Rückstand darüber, kommt eine ordentliche Kündigung in Betracht; entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. Die Gerichte prüfen außerdem, ob der Mieter den Rückstand zu vertreten hat und ob es ausnahmsweise treuwidrig wäre, sich auf die Kündigung zu berufen (§ 242 BGB). Im Fall des BGH hatte der Mieter wegen eines Gerüsts, das die Nutzung seines Balkons verhinderte, die Miete gekürzt und die gekürzten Mieten wenige Tage nach der Kündigung überwiesen. Ob er den Rückstand zu vertreten hat und ob die Berufung auf die Kündigung treuwidrig ist, muss das Landgericht nun klären. Bei Streit über eine Mietminderung ist das Ergebnis also nicht immer sicher.

Was die geplante Mietrechtsreform ändern würde

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen (BT-Drucksache 21/6807). Danach soll eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist künftig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, allerdings nur einmal je Mietverhältnis (§ 573 Abs. 4 BGB-E). Erfasst sein soll auch der Rückstand mit der Mietkaution. Nach der ersten Lesung im Juli und einer Anhörung im Rechtsausschuss im Oktober 2026 ist der Entwurf noch nicht verabschiedet; Änderungen sind möglich.

Für Vermieter heißt das: Bis zum Inkrafttreten gilt die bisherige Rechtslage. Nach dem Entwurf bleibt das bisherige Recht auch danach anwendbar, wenn der Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, schon vor dem Inkrafttreten eingetreten ist. Dieser Beitrag wird aktualisiert, sobald das Gesetz beschlossen ist.

Jobcenter und Sozialamt: Was Vermieter erwartet

Geht beim Amtsgericht eine Räumungsklage nach einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands ein, muss das Gericht das Jobcenter oder das Sozialamt unverzüglich informieren, es sei denn, der Rückstand beruht nach der Klageschrift offensichtlich nicht auf Zahlungsunfähigkeit (§ 22 Abs. 9 SGB II, § 36 Abs. 2 SGB XII). Die Behörde kann dann prüfen, ob sie die Rückstände übernimmt, um Wohnungslosigkeit zu verhindern. Für Wohnungen in Krefeld ist die Räumungsklage beim Amtsgericht Krefeld zu erheben.

Übernimmt die Behörde die Rückstände, genügt ihre Verpflichtungserklärung, wenn sie Ihnen als Vermieter innerhalb der Zwei-Monats-Frist zugeht, alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung umfasst und ohne Bedingung oder Vorbehalt abgegeben ist. Eine Erklärung nur gegenüber dem Mieter, über einen Teilbetrag oder nur „nach aktuellem Stand“ reicht nach der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht. Prüfen Sie solche Schreiben deshalb genau, bevor Sie auf die Räumung verzichten oder die Klage für erledigt erklären.

Was Sie nach einer Schonfristzahlung tun sollten

• Zahlungseingang genau prüfen: Sind alle fälligen Mieten und die Nutzungsentschädigung bis zum Zahlungstag ausgeglichen?
• Prüfen, ob in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung durch Nachzahlung unwirksam geworden ist.
• Entscheiden, ob Sie die Räumung auf die hilfsweise ordentliche Kündigung stützen oder das Mietverhältnis fortsetzen wollen. Mit einem Mieter, der wieder verlässlich zahlt, kann die Fortsetzung wirtschaftlich die bessere Lösung sein.
• Im laufenden Prozess reagieren: Wird die fristlose Kündigung unwirksam, muss die Klage angepasst werden, sonst drohen Kostennachteile.

Häufige Fragen

Gilt die Schonfristzahlung auch bei Gewerberaum?

Nein. Die Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnraum.

Ab wann läuft die Frist von zwei Monaten?

Die Frist beginnt mit der Zustellung der Räumungsklage an den Mieter (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO) und endet zwei Monate später mit Ablauf des Tages, der dem Zustellungstag entspricht. Das Zustellungsdatum können Sie beim Gericht erfragen.

Kann der Mieter mehrfach durch Nachzahlung retten?

Nicht beliebig. Ist der neuen Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre schon eine Kündigung vorausgegangen, die durch Nachzahlung oder Übernahmeerklärung unwirksam geworden ist, hilft eine erneute Nachzahlung gegen die fristlose Kündigung nicht mehr.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.

Der Beitrag Schonfristzahlung: Was Vermieter nach einer Kündigung wegen Mietrückstand wissen müssen erschien zuerst auf Kanzlei Versteeg.

Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht, und die Gemeinschaft muss trotzdem Versicherung, Hausmeister und Heizöl bezahlen. Am Ende tragen die zahlenden Eigentümer das Risiko. Dieser Beitrag zeigt, wie Gemeinschaft und Verwaltung Rückstände Schritt für Schritt eintreiben, welches Gericht zuständig ist und wann die Verwaltung dafür einen Beschluss braucht.

Wer schuldet was?

Die Eigentümer beschließen jedes Jahr über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; Grundlage ist der Wirtschaftsplan der Verwaltung (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres beschließen sie anhand der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Hinzu kommen beschlossene Sonderumlagen. Gläubigerin all dieser Zahlungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1, § 28 Abs. 1 und 2 WEG).

Säumige Eigentümer verteidigen sich oft mit Gegenansprüchen oder mit dem Hinweis, der Beschluss sei angefochten. Beides hilft in der Regel nicht:

• Kein Zurückbehaltungsrecht: Eigentümer dürfen die beschlossenen Vorschüsse nicht zurückhalten, etwa weil Jahresabrechnungen fehlen. Die Vorschüsse sichern die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 14. November 2025, V ZR 190/24).
• Aufrechnung nur eingeschränkt: Aufrechnen kann ein Eigentümer nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen sowie mit Ansprüchen aus einer Notgeschäftsführung.
• Anfechtung schiebt nicht auf: Ein anfechtbarer Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Bis dahin ist zu zahlen.

Schritt 1: Mahnen und Verzugszinsen

Ist das Hausgeld zu einem bestimmten Kalendertag fällig, etwa zum dritten Werktag eines Monats, gerät der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Eine Zahlungserinnerung ist trotzdem sinnvoll: Sie klärt Versehen schnell und dokumentiert, dass die Gemeinschaft ihre Forderung verfolgt.

Schritt 2: Darf die Verwaltung ohne Beschluss klagen?

Nach außen kann die Verwaltung die Gemeinschaft seit der Reform 2020 umfassend vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Im Verhältnis zu den Eigentümern darf sie ohne Beschluss aber nur Maßnahmen treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Ob die gerichtliche Beitreibung von Hausgeld darunter fällt, wird unterschiedlich beurteilt:

• Verbreitet wird angenommen, dass die Verwaltung säumige Eigentümer regelmäßig im Namen der Gemeinschaft verklagen und dafür einen Anwalt beauftragen darf.
• Bei hohen Rückständen oder hohen Prozess- und Anwaltskosten, bei unsicheren Erfolgsaussichten oder einem großen Vollstreckungsrisiko kann die Maßnahme die Grenze der laufenden Verwaltung überschreiten. Dann müssen die Eigentümer entscheiden.
• Für die Zwangsvollstreckung ist umstritten, ob dieselbe Grenze gilt. Eine Klausel im Verwaltervertrag reicht nach überwiegender Auffassung als Grundlage nicht aus.
• Nach außen ist die Klage auch ohne Beschluss wirksam erhoben (§ 9b Abs. 1 WEG); ein fehlender Beschluss betrifft nur das Verhältnis zwischen Verwaltung und Gemeinschaft. Droht Verjährung, darf die Verwaltung zur Fristwahrung ohnehin handeln (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Schritt 3: Mahnbescheid oder Klage

Für Hausgeldklagen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt, unabhängig von der Höhe der Forderung (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Für Wohnanlagen in Krefeld ist das das Amtsgericht Krefeld. Über Berufungen entscheidet das Landgericht Düsseldorf (§ 72 Abs. 2 GVG).

Die Gemeinschaft hat zwei Wege:

• Gerichtliches Mahnverfahren: schnell und günstig, wenn keine Einwände zu erwarten sind. Den Mahnbescheid erlässt für die Oberlandesgerichtsbezirke Düsseldorf und Hamm zentral das Amtsgericht Hagen. Im Antrag ist das Gericht anzugeben, das für ein streitiges Verfahren zuständig wäre (§ 690 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), hier das Amtsgericht Krefeld. Nach einem Widerspruch wird das Verfahren auf Antrag dorthin abgegeben (§ 696 Abs. 1 ZPO).
• Klage: sinnvoll, wenn der Eigentümer schon Einwände erhoben hat. Dann kostet der Umweg über das Mahnverfahren nur Zeit.

Die Kosten des Verfahrens trägt grundsätzlich, wer unterliegt (§ 91 ZPO). War der Eigentümer bereits in Verzug, kann die Gemeinschaft die Kosten eines danach erforderlichen Anwaltsschreibens grundsätzlich als Verzugsschaden verlangen.

Schritt 4: Vollstrecken

Mit dem Urteil oder Vollstreckungsbescheid stehen der Gemeinschaft die üblichen Wege offen:

• Kontopfändung und, bei vermieteten Wohnungen, die Pfändung der Mieteinnahmen.
• Zwangssicherungshypothek auf der Wohnung, wenn die Forderung 750 Euro übersteigt (§ 866 Abs. 3 ZPO).
• Zwangsversteigerung der Wohnung: Hier sind Hausgeldforderungen bevorrechtigt. Erfasst sind die laufenden Beträge und die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren, insgesamt höchstens fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es keinen Mindestbetrag mehr, den der Rückstand erreichen muss.

Ist über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, gelten Sonderregeln. Hausgeld, das nach der Eröffnung fällig wird, ist in der Regel als Masseverbindlichkeit aus der Insolvenzmasse zu zahlen (§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Für ältere Rückstände hat die Gemeinschaft ein Recht auf abgesonderte Befriedigung im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (§ 49 InsO).

Weitere Druckmittel

Bei erheblichen Rückständen kann die Gemeinschaft dem säumigen Eigentümer unter Umständen Versorgungsleistungen wie Wasser oder Heizung sperren. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt das grundsätzlich bei einem Rückstand von mehr als sechs monatlichen Hausgeldbeträgen in Betracht. Die Sperre setzt einen Beschluss der Eigentümer voraus und muss vorher angedroht werden (BGH, Urteil vom 10. Juni 2005, V ZR 235/04). Weil sie in der Praxis schnell Folgestreit auslöst, sollte sie sorgfältig vorbereitet werden. Als letztes Mittel kann die Gemeinschaft unter strengen Voraussetzungen verlangen, dass der Eigentümer seine Wohnung veräußert (§ 17 WEG).

Verjährung im Blick behalten

Hausgeldforderungen verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Im Jahr 2023 fällig gewordene Hausgeldvorschüsse verjähren also mit Ablauf des 31. Dezember 2026; Nachschüsse aus der Jahresabrechnung 2023 werden dagegen erst mit dem Beschluss im Folgejahr fällig. Für die Hemmung genügt es, wenn Mahnantrag oder Klage vor Fristablauf eingereicht und demnächst zugestellt werden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB, § 167 ZPO).

Erfahrungen aus der Verwalterpraxis

• Zahlungseingänge monatlich abgleichen und früh erinnern. Je größer der Rückstand, desto schwerer wird die Rückführung.
• Ratenzahlungen nur gegen ein schriftliches Anerkenntnis des gesamten Rückstands vereinbaren.
• Den Ermächtigungsbeschluss einmal als Dauerregelung fassen, damit die Verwaltung ohne weitere Versammlung handeln kann; eine Bestätigung mit dem Wirtschaftsplan schadet nicht.
• Den Beirat über größere Rückstände informieren. Das schafft Rückhalt für die nächsten Schritte.

Häufige Fragen

Muss ich Hausgeld zahlen, wenn ich den Wirtschaftsplan angefochten habe?

Ja. Ein anfechtbarer Beschluss gilt, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer bis dahin nicht zahlt, gerät in Verzug.

Darf ich Hausgeld einbehalten, weil die Abrechnung fehlt?

Nein. Gegen die beschlossenen Hausgeldvorschüsse besteht kein Zurückbehaltungsrecht (BGH, Urteil vom 14. November 2025, V ZR 190/24). Den Anspruch auf die Abrechnung müssen Sie gesondert durchsetzen.

Wer bezahlt den Anwalt der Gemeinschaft?

Im Prozess trägt grundsätzlich der unterliegende Eigentümer die Kosten. Kann bei ihm nicht vollstreckt werden, bleibt die Gemeinschaft auf ihren Kosten sitzen; sie werden dann auf alle Eigentümer verteilt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.

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