Schönheitsreparaturen: Fenster und Außentüren „von innen“ – das LG Krefeld entscheidet anders als Berlin und Hamburg

Ein Komma statt eines „sowie“, und manchmal nicht einmal das: An solchen Kleinigkeiten entscheidet sich derzeit, ob viele Mietverträge den Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Es geht um die verbreitete Formulierung, nach der Mieter die Innentüren sowie „die Fenster und Außentüren von innen“ streichen müssen. Mehrere Gerichte, vor allem in Hamburg und Berlin, halten solche Klauseln für unwirksam. Das Landgericht Krefeld sieht das anders. Für Vermieter im Landgerichtsbezirk Krefeld (Amtsgerichte Krefeld, Kempen und Nettetal) ist das eine gute Nachricht, aber noch keine endgültige.

Was zu den Schönheitsreparaturen gehört

Was Schönheitsreparaturen sind, richtet sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch bei frei finanziertem Wohnraum nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dort heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Diese Aufzählung ist zugleich die Grenze dessen, was Vermieter ihren Mietern in einem Formularvertrag auferlegen dürfen, jedenfalls ohne angemessenen Ausgleich. Verlangt die Klausel mehr, etwa den Außenanstrich von Fenstern und Türen, benachteiligt sie den Mieter unangemessen und ist insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das hat der BGH bereits 2009 entschieden (Urteil vom 18. Februar 2009, VIII ZR 210/08; ebenso Urteil vom 13. Januar 2010, VIII ZR 48/09). Folge einer unwirksamen Klausel: Der Mieter schuldet überhaupt keine Schönheitsreparaturen, auch nicht den Innenanstrich.

Der Streit: Bezieht sich „von innen“ auch auf die Fenster?

Viele Mietverträge übernehmen die gesetzliche Aufzählung nicht wortgenau. Statt „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ heißt es dort häufig „der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“, also mit einem Komma statt „sowie“. Ob die eine oder die andere Fassung eindeutig ist, beurteilen die Gerichte unterschiedlich:

• Unwirksam: Nach dem LG Hamburg (Beschluss vom 30. November 2020, 316 T 44/20), dem AG Hamburg (ZMR 2022, 972), dem LG Berlin (Beschluss vom 13. Juni 2023, 67 S 88/23), dem LG Neuruppin (Urteil vom 30. Oktober 2024, 4 S 30/24), dem AG Schwerin (Urteil vom 18. Juli 2025, 14 C 19/25) und dem LG Berlin II (63. Zivilkammer, Urteil vom 28. April 2026, 63 S 369/25, GE 2026, 566) sind solche Formulierungen unklar oder intransparent. Man könne sie so lesen, dass sich „von innen“ nur auf die Außentüren beziehe und die Fenster auch von außen zu streichen seien. Bei der Wirksamkeitsprüfung legen die Gerichte eine mehrdeutige Klausel in der für den Mieter ungünstigsten Lesart zugrunde (§ 305c Abs. 2 BGB). Geht sie in dieser Lesart über die zulässige Grenze hinaus, ist sie unwirksam, im Ergebnis also zugunsten des Mieters. Das AG Charlottenburg (Urteil vom 26. Oktober 2023, 210 C 176/23) und das AG Schöneberg (Urteil vom 9. Dezember 2025, 10 C 25/25) hielten sogar die Formulierung „der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“, die insoweit wörtlich dem Verordnungstext entspricht, für unklar.
• Wirksam: Das LG Krefeld hält die Klausel für eindeutig (Urteil vom 3. Juni 2026, 2 S 32/25, NZM 2026, 611).

Die Begründung des LG Krefeld

Im Krefelder Fall hatten Mieter ein neu errichtetes Einfamilienhaus als Erstbezug gemietet; bei ihrem Auszug waren Malerarbeiten nicht oder mangelhaft ausgeführt. Das Amtsgericht Krefeld sprach den Vermietern unter anderem 5.000 Euro für die Malerarbeiten zu. Das Landgericht bestätigte diesen Betrag als Schadensersatz für den Neuanstrich der Wände (§§ 280, 281 BGB), wenn auch mit abweichender Berechnung. Die Wirksamkeit der Klausel war zwischen den Parteien unstreitig; die Kammer hat zur Fensterformulierung trotzdem ausdrücklich Stellung genommen und im Kern so argumentiert:

• Unklar im Sinne von § 305c Abs. 2 BGB ist eine Klausel nur, wenn beim Verständnis eines durchschnittlichen Mieters tatsächlich Zweifel bestehen. Theoretisch denkbare, aber fernliegende Lesarten zählen nicht.
• Ein Durchschnittsmieter erwartet nicht, dass ein Vermieter mit einer so eng an der Verordnung formulierten Klausel inhaltlich von ihr abweichen will. Ob das letzte Glied einer Aufzählung mit „sowie“ oder mit einem Komma angeschlossen wird, ist sprachliche Geschmackssache.
• Es ergibt keinen Sinn, dass ein Vermieter nur den Außenanstrich der Fenster, nicht aber der Außentüren auf den Mieter übertragen will.
• Würde sich „von innen“ nicht auf die Fenster beziehen, wären die Fenster ein eigener Aufzählungspunkt. Dann fehlte in der Krefelder Klausel vor „Außentüren“ der Artikel, den dort alle anderen zu streichenden Gegenstände der Aufzählung haben.

Was das für Vermieter in Krefeld bedeutet

Über Berufungen gegen Urteile der Amtsgerichte Krefeld (Krefeld, Willich), Kempen (Kempen, Grefrath, Tönisvorst) und Nettetal (Nettetal, Brüggen) entscheidet das Landgericht Krefeld. Gebunden sind die Amtsgerichte an seine Auffassung zwar nicht, sie dürfte sich aber an ihr orientieren. Vermieter mit der verbreiteten Klausel stehen hier derzeit besser da als etwa in Berlin oder Hamburg, sofern die Klausel nicht aus anderen Gründen unwirksam ist. Für Wohnungen in Viersen, Moers oder Meerbusch sind dagegen andere Landgerichte zuständig. Zwei Einschränkungen sind wichtig:

• Die Rechtslage ist nicht geklärt. Andere Landgerichte entscheiden gegenteilig, und eine Entscheidung des BGH steht, soweit ersichtlich, aus. Ob das LG Krefeld die Revision zugelassen hat, geht aus der veröffentlichten Fassung nicht hervor. Außerhalb des Krefelder Bezirks ist der Ausgang offen.
• Die Formulierung ist nur ein Baustein. Eine Schönheitsreparaturklausel kann auch aus anderen Gründen unwirksam sein, etwa wenn die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14), wenn starre Renovierungsfristen vorgegeben sind oder wenn der Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand renovieren muss. Im Krefelder Fall war die Wirksamkeit unstreitig; das Haus war bei Mietbeginn neu errichtet.

Für Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gilt eine kurze Frist: Sie verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB), auch wenn das Mietverhältnis rechtlich erst später endet. Vor dem Schadensersatz muss der Vermieter dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Durchführung setzen (§ 281 Abs. 1 BGB); die Fristsetzung hält die Verjährung nicht auf. Gehemmt wird sie etwa durch Klage, Mahnbescheid, ein selbständiges Beweisverfahren oder Verhandlungen mit dem Mieter (§§ 203, 204 BGB).

Häufige Fragen

Muss der Mieter die Fenster von außen streichen?

Nein. Der Außenanstrich von Fenstern und Außentüren gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Eine Formularklausel, die ihn verlangt, ist jedenfalls ohne angemessenen Ausgleich insgesamt unwirksam.

Gilt das Krefelder Urteil auch für andere Gerichte?

Nein. Andere Gerichte sind daran nicht gebunden, und das LG Berlin II hat im April 2026 gegenteilig entschieden. Endgültige Klarheit kann nur eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringen.

Was gilt, wenn die Klausel unwirksam ist?

Dann bleibt es bei der gesetzlichen Regel (§ 306 Abs. 2 BGB): Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); der Mieter schuldet keine Schönheitsreparaturen. Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, haftet er aber weiterhin.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.