Hausgeld nicht gezahlt: So treibt die Eigentümergemeinschaft Rückstände ein

Ein Eigentümer zahlt sein Hausgeld nicht, und die Gemeinschaft muss trotzdem Versicherung, Hausmeister und Heizöl bezahlen. Am Ende tragen die zahlenden Eigentümer das Risiko. Dieser Beitrag zeigt, wie Gemeinschaft und Verwaltung Rückstände Schritt für Schritt eintreiben, welches Gericht zuständig ist und wann die Verwaltung dafür einen Beschluss braucht.

Wer schuldet was?

Die Eigentümer beschließen jedes Jahr über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; Grundlage ist der Wirtschaftsplan der Verwaltung (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres beschließen sie anhand der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Hinzu kommen beschlossene Sonderumlagen. Gläubigerin all dieser Zahlungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1, § 28 Abs. 1 und 2 WEG).

Säumige Eigentümer verteidigen sich oft mit Gegenansprüchen oder mit dem Hinweis, der Beschluss sei angefochten. Beides hilft in der Regel nicht:

• Kein Zurückbehaltungsrecht: Eigentümer dürfen die beschlossenen Vorschüsse nicht zurückhalten, etwa weil Jahresabrechnungen fehlen. Die Vorschüsse sichern die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 14. November 2025, V ZR 190/24).
• Aufrechnung nur eingeschränkt: Aufrechnen kann ein Eigentümer nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen sowie mit Ansprüchen aus einer Notgeschäftsführung.
• Anfechtung schiebt nicht auf: Ein anfechtbarer Beschluss gilt, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Bis dahin ist zu zahlen.

Schritt 1: Mahnen und Verzugszinsen

Ist das Hausgeld zu einem bestimmten Kalendertag fällig, etwa zum dritten Werktag eines Monats, gerät der Eigentümer ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab dann schuldet er Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Eine Zahlungserinnerung ist trotzdem sinnvoll: Sie klärt Versehen schnell und dokumentiert, dass die Gemeinschaft ihre Forderung verfolgt.

Schritt 2: Darf die Verwaltung ohne Beschluss klagen?

Nach außen kann die Verwaltung die Gemeinschaft seit der Reform 2020 umfassend vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Im Verhältnis zu den Eigentümern darf sie ohne Beschluss aber nur Maßnahmen treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Ob die gerichtliche Beitreibung von Hausgeld darunter fällt, wird unterschiedlich beurteilt:

• Verbreitet wird angenommen, dass die Verwaltung säumige Eigentümer regelmäßig im Namen der Gemeinschaft verklagen und dafür einen Anwalt beauftragen darf.
• Bei hohen Rückständen oder hohen Prozess- und Anwaltskosten, bei unsicheren Erfolgsaussichten oder einem großen Vollstreckungsrisiko kann die Maßnahme die Grenze der laufenden Verwaltung überschreiten. Dann müssen die Eigentümer entscheiden.
• Für die Zwangsvollstreckung ist umstritten, ob dieselbe Grenze gilt. Eine Klausel im Verwaltervertrag reicht nach überwiegender Auffassung als Grundlage nicht aus.
• Nach außen ist die Klage auch ohne Beschluss wirksam erhoben (§ 9b Abs. 1 WEG); ein fehlender Beschluss betrifft nur das Verhältnis zwischen Verwaltung und Gemeinschaft. Droht Verjährung, darf die Verwaltung zur Fristwahrung ohnehin handeln (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Schritt 3: Mahnbescheid oder Klage

Für Hausgeldklagen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt, unabhängig von der Höhe der Forderung (§ 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Für Wohnanlagen in Krefeld ist das das Amtsgericht Krefeld. Über Berufungen entscheidet das Landgericht Düsseldorf (§ 72 Abs. 2 GVG).

Die Gemeinschaft hat zwei Wege:

• Gerichtliches Mahnverfahren: schnell und günstig, wenn keine Einwände zu erwarten sind. Den Mahnbescheid erlässt für die Oberlandesgerichtsbezirke Düsseldorf und Hamm zentral das Amtsgericht Hagen. Im Antrag ist das Gericht anzugeben, das für ein streitiges Verfahren zuständig wäre (§ 690 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), hier das Amtsgericht Krefeld. Nach einem Widerspruch wird das Verfahren auf Antrag dorthin abgegeben (§ 696 Abs. 1 ZPO).
• Klage: sinnvoll, wenn der Eigentümer schon Einwände erhoben hat. Dann kostet der Umweg über das Mahnverfahren nur Zeit.

Die Kosten des Verfahrens trägt grundsätzlich, wer unterliegt (§ 91 ZPO). War der Eigentümer bereits in Verzug, kann die Gemeinschaft die Kosten eines danach erforderlichen Anwaltsschreibens grundsätzlich als Verzugsschaden verlangen.

Schritt 4: Vollstrecken

Mit dem Urteil oder Vollstreckungsbescheid stehen der Gemeinschaft die üblichen Wege offen:

• Kontopfändung und, bei vermieteten Wohnungen, die Pfändung der Mieteinnahmen.
• Zwangssicherungshypothek auf der Wohnung, wenn die Forderung 750 Euro übersteigt (§ 866 Abs. 3 ZPO).
• Zwangsversteigerung der Wohnung: Hier sind Hausgeldforderungen bevorrechtigt. Erfasst sind die laufenden Beträge und die Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren, insgesamt höchstens fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es keinen Mindestbetrag mehr, den der Rückstand erreichen muss.

Ist über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet, gelten Sonderregeln. Hausgeld, das nach der Eröffnung fällig wird, ist in der Regel als Masseverbindlichkeit aus der Insolvenzmasse zu zahlen (§ 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Für ältere Rückstände hat die Gemeinschaft ein Recht auf abgesonderte Befriedigung im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (§ 49 InsO).

Weitere Druckmittel

Bei erheblichen Rückständen kann die Gemeinschaft dem säumigen Eigentümer unter Umständen Versorgungsleistungen wie Wasser oder Heizung sperren. Nach der Rechtsprechung des BGH kommt das grundsätzlich bei einem Rückstand von mehr als sechs monatlichen Hausgeldbeträgen in Betracht. Die Sperre setzt einen Beschluss der Eigentümer voraus und muss vorher angedroht werden (BGH, Urteil vom 10. Juni 2005, V ZR 235/04). Weil sie in der Praxis schnell Folgestreit auslöst, sollte sie sorgfältig vorbereitet werden. Als letztes Mittel kann die Gemeinschaft unter strengen Voraussetzungen verlangen, dass der Eigentümer seine Wohnung veräußert (§ 17 WEG).

Verjährung im Blick behalten

Hausgeldforderungen verjähren in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem sie fällig geworden sind (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Im Jahr 2023 fällig gewordene Hausgeldvorschüsse verjähren also mit Ablauf des 31. Dezember 2026; Nachschüsse aus der Jahresabrechnung 2023 werden dagegen erst mit dem Beschluss im Folgejahr fällig. Für die Hemmung genügt es, wenn Mahnantrag oder Klage vor Fristablauf eingereicht und demnächst zugestellt werden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB, § 167 ZPO).

Erfahrungen aus der Verwalterpraxis

• Zahlungseingänge monatlich abgleichen und früh erinnern. Je größer der Rückstand, desto schwerer wird die Rückführung.
• Ratenzahlungen nur gegen ein schriftliches Anerkenntnis des gesamten Rückstands vereinbaren.
• Den Ermächtigungsbeschluss einmal als Dauerregelung fassen, damit die Verwaltung ohne weitere Versammlung handeln kann; eine Bestätigung mit dem Wirtschaftsplan schadet nicht.
• Den Beirat über größere Rückstände informieren. Das schafft Rückhalt für die nächsten Schritte.

Häufige Fragen

Muss ich Hausgeld zahlen, wenn ich den Wirtschaftsplan angefochten habe?

Ja. Ein anfechtbarer Beschluss gilt, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Wer bis dahin nicht zahlt, gerät in Verzug.

Darf ich Hausgeld einbehalten, weil die Abrechnung fehlt?

Nein. Gegen die beschlossenen Hausgeldvorschüsse besteht kein Zurückbehaltungsrecht (BGH, Urteil vom 14. November 2025, V ZR 190/24). Den Anspruch auf die Abrechnung müssen Sie gesondert durchsetzen.

Wer bezahlt den Anwalt der Gemeinschaft?

Im Prozess trägt grundsätzlich der unterliegende Eigentümer die Kosten. Kann bei ihm nicht vollstreckt werden, bleibt die Gemeinschaft auf ihren Kosten sitzen; sie werden dann auf alle Eigentümer verteilt.

Stand: Oktober 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Autor: Rechtsanwalt Nils Versteeg, Krefeld. Mitglied im Krefelder Anwaltverein und in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein; führt seit 2023 zudem eine eigene Hausverwaltung. Mehr über mich.