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Kanzlei Versteeg – Rechtsanwalt Nils VersteegKanzlei Versteeg – Rechtsanwalt Nils Versteeg

Kanzlei Versteeg

Anwalt für WEG-Recht in Krefeld

Rechtsanwalt für Wohnungseigentümer, Beiräte und Verwaltungen

Beschlüsse, Hausgeld, Sanierung oder Streit mit der Verwaltung: Im Wohnungseigentumsrecht entscheiden oft kurze Fristen und saubere Formalien darüber, ob Sie Ihr Ziel erreichen. Ich berate und vertrete Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte und Hausverwaltungen außergerichtlich und vor Gericht. Meine Kanzlei liegt in Krefeld-Bockum; mein Schwerpunkt liegt auf Krefeld und der näheren Umgebung wie Meerbusch, Willich, Tönisvorst, Kempen und Moers, bei Bedarf bin ich auch zwischen Düsseldorf und Kleve für Sie unterwegs.

Ich bin Rechtsanwalt Nils Versteeg, Mitglied im Krefelder Anwaltverein sowie in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Seit 2023 führe ich zudem eine eigene Hausverwaltung. Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Beschlussvorlagen kenne ich deshalb nicht nur aus Akten, sondern aus der täglichen Praxis. Mehr über mich lesen Sie unter Über mich.

Ersteinschätzung anfragen
Rechtsanwalt Nils Versteeg, Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Krefeld

Ihre Vorteile auf einen Blick

Verwalterpraxis aus erster Hand

Ich weiß, wie Beschlüsse vorbereitet, Abrechnungen erstellt und Versammlungen geleitet werden.

Fristen im Blick

Bei Beschlüssen zählt jeder Tag. Ich prüfe als Erstes, welche Fristen laufen.

Beratung vor Ort oder per Video

In der Kanzlei in Krefeld, per Telefon oder per Videokonferenz.

Von der Versammlung bis zum Urteil

Vorbereitung, Anfechtung, Klage und Vollstreckung aus einer Hand.

Typische Fälle im WEG-Recht

Hier unterstütze ich Eigentümer, Beiräte und Verwaltungen am häufigsten. Auch bei Fragen zu Teilungserklärung, Sondernutzungsrechten oder Streit unter Miteigentümern bin ich Ihr Ansprechpartner.

Beschlussanfechtung

Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben und sie innerhalb von zwei Monaten begründen (§§ 44, 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht mit dem Protokoll. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen die einzelnen Miteigentümer.

Beschlussersetzung

Lehnen die Eigentümer eine Maßnahme ab, auf die Sie einen Anspruch haben, etwa eine dringende Instandsetzung oder die Gestattung einer Wallbox, oder kommt kein Beschluss zustande, kann das Gericht den Beschluss ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Voraussetzung ist in der Regel, dass Sie Ihr Anliegen zuvor in der Versammlung zur Abstimmung gestellt haben. Eine Klagefrist gibt es für die Beschlussersetzungsklage nicht, und den ablehnenden Beschluss müssen Sie dafür nicht anfechten. Ob eine Anfechtung daneben sinnvoll ist, prüfe ich im Einzelfall; dann gilt dafür die Monatsfrist. Ich prüfe, ob Ihr Anspruch besteht, und bereite den Antrag für die Versammlung vor.

Hausgeld und Jahresabrechnung

Über Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan und über Nachschüsse aus der Jahresabrechnung wird beschlossen (§ 28 WEG). Ich prüfe Abrechnungen und Wirtschaftspläne und setze offene Hausgeldforderungen für die Gemeinschaft durch, bis hin zur Zwangsvollstreckung.

Bauliche Veränderungen und Sanierung

Wallbox, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss oder Balkonkraftwerk: Für diese Maßnahmen haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Gestattung (§ 20 Abs. 2 WEG); gebaut werden darf aber erst, wenn die Eigentümer die Maßnahme beschlossen haben. Ich setze ihn durch oder berate die Eigentümer bei Sanierungen, Erhaltungsrücklage und Kostenverteilung (§§ 16, 19, 21 WEG).

Eigentümerversammlung

Einladung in Textform, in der Regel mit mindestens drei Wochen Frist, eine klar bezeichnete Tagesordnung, korrekte Beschlussfassung und ein vollständiges Protokoll (§§ 23 bis 25 WEG): Ich bereite Versammlungen rechtlich vor, begleite sie auf Wunsch und prüfe die Wirksamkeit der Beschlüsse.

Verwalter und Verwaltungsbeirat

Die Eigentümer können ihren Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3 WEG). Ich berate bei Verwalterwechsel, Haftungsfragen und Herausgabe von Unterlagen und unterstütze den Verwaltungsbeirat bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung (§ 29 WEG).

Für wen ich tätig bin

Für Wohnungseigentümer

Beschlüsse prüfen und anfechten, bauliche Veränderungen durchsetzen, Hausgeldabrechnungen kontrollieren und Konflikte mit Miteigentümern lösen.

Für Verwaltungsbeiräte

Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Vorbereitung von Beschlüssen und Unterstützung bei der Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, die dem Beiratsvorsitzenden oder einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer zukommt (§ 9b Abs. 2 WEG).

Für Hausverwaltungen

Beschlussvorlagen, Einladungen, Hausgeldklagen und Verwalterverträge. Für Hausverwaltungen biete ich als Alternative zur Abrechnung nach Zeitaufwand eine monatliche Beratungspauschale an, mehr dazu unter Rechtsberatung für Hausverwaltungen.

WEG-Verfahren in Krefeld

Für Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft gelten besondere Regeln, die Sie kennen sollten:

  • Erste Instanz: Für Streitigkeiten der Eigentümer untereinander, zwischen Gemeinschaft und Eigentümern, über die Rechte und Pflichten des Verwalters sowie für Beschlussklagen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, unabhängig vom Streitwert (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG). Für Wohnanlagen in Krefeld ist das das Amtsgericht Krefeld.
  • Berufung: Über Berufungen in diesen Verfahren entscheidet nicht das örtliche Landgericht, sondern das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts als gemeinsames Berufungsgericht (§ 72 Abs. 2 GVG), für Krefeld also das Landgericht Düsseldorf. Eine Berufung ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Wert der Beschwer 1.000 € übersteigt oder das Amtsgericht sie zulässt (§ 511 ZPO).
  • Streitwert und Kosten: Bei Beschlussklagen ist der Streitwert gesetzlich begrenzt, unter anderem auf das Siebeneinhalbfache Ihres eigenen Interesses (§ 49 GKG). Das begrenzt das Kostenrisiko, beseitigt es aber nicht: Auch wenn Sie gewinnen, tragen Sie als Miteigentümer die Prozesskosten der Gemeinschaft in der Regel anteilig mit. Ich kalkuliere das Risiko vorab für Sie.

Ein Beschluss ist gerade gefasst worden?

Melden Sie sich zeitnah. Die Anfechtungsfrist beträgt nur einen Monat ab der Versammlung. Ich sage Ihnen, ob und wie ich Ihnen helfen kann und was die Beratung kostet.

Jetzt Termin vereinbaren

So läuft die Zusammenarbeit ab

Fristen prüfen

Zuerst kläre ich, welche Fristen laufen, etwa für eine Anfechtung. Dafür genügen meist Einladung, Tagesordnung und Protokoll oder Ihre Notizen aus der Versammlung.

Einschätzung und Kostenrahmen

Sie erhalten eine klare Einschätzung Ihrer Erfolgsaussichten, der Risiken und der zu erwartenden Kosten. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, wie es weitergeht.

Außergerichtliche Lösung

Viele Konflikte lassen sich ohne Gericht lösen: mit einem begründeten Schreiben an die Verwaltung, einem Antrag zur nächsten Versammlung oder einer Einigung unter den Eigentümern.

Gerichtliches Verfahren

Ist eine Klage nötig, erhebe ich sie fristgerecht beim zuständigen Amtsgericht und vertrete Sie bis zum Urteil, bei Bedarf auch in der Berufung.

Umsetzung

Nach Urteil oder Vergleich sorge ich dafür, dass Beschlüsse umgesetzt und Forderungen beigetrieben werden.

Was kostet ein Anwalt für WEG-Recht?

Sie sollen vorher wissen, worauf Sie sich einlassen. Deshalb bespreche ich die Kosten immer vor Beginn der Tätigkeit.

  • Ersteinschätzung (kostenlos): ein kurzes Gespräch ohne Prüfung von Unterlagen. Ich sage Ihnen, ob ich Ihr Anliegen übernehmen kann, welcher Weg in Betracht kommt und was die Beratung kostet.
  • Erstberatung: 226,10 € inkl. 19 % USt. (190 € netto), einschließlich Prüfung Ihrer Unterlagen.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung: Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) auf Grundlage des Gegenstandswerts. Den voraussichtlichen Betrag nenne ich Ihnen vorab. Im Prozess trägt die unterlegene Partei grundsätzlich auch die gesetzlichen Anwaltskosten der Gegenseite (§ 91 ZPO).
  • Dauerberatung für Eigentümer und Beiräte: Für laufende Beratung rechne ich nach Zeitaufwand ab: 267,75 € pro Stunde inkl. 19 % USt. (225 € netto).

Haben Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz für Ihre Eigentumswohnung, übernehme ich die Deckungsanfrage für Sie. Alle Einzelheiten finden Sie auf der Seite Anwaltskosten.

Was Mandanten sagen

Bewertungen auf Google und anwalt.de

 
 
 
 
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Ich habe Herrn RA Versteeg meine Verträge bezüglich eines Schadensersatzfalles per E-Mail zur Prüfung übersandt.

Bereits nach zwei Tagen erhielt ich eine fachlich fundierte, verständliche  und ehrliche rechtliche Beurteilung. Auch wenn das Ergebnis für meinen Fall leider nicht positiv ausgefallen ist, schätze ich seine professionelle und direkte Einschätzung sehr.

Da in meinem Fall alles digital ablaufen konnte, empfand ich die Beratung zudem absolut mandantenorientiert, fair und modern.

Ich kann die Kanzlei Versteeg für die professionelle Ersteinschätzung wirklich sehr empfehlen.
Vielen Dank für die Unterstützung!
  
 
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Kompetente Betreuung. Rasche Bearbeitung und Übermittlung von Dokumenten. Stetige Bereitschaft zu ausführlicher telefonischer Beratung.
  
 
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Fünf Sterne für Herrn Versteeg – hervorragende Vertretung für uns als Vermieter in einem Räumungsrechtsstreit, den er erfolgreich für uns geführt hat. Besonders hervorzuheben ist die Kommunikation: E-Mails wurden immer innerhalb weniger Stunden beantwortet, für Fragen war er jederzeit ansprechbar und hat alles verständlich erklärt. Sein Fachwissen ist beeindruckend, dazu ist er ein sehr angenehmer Gesprächspartner sowie äußerst organisiert und strukturiert in seiner Arbeitsweise. Wir können ihn uneingeschränkt weiterempfehlen!
  
 
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Häufige Fragen zum WEG-Recht

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Maßgeblich ist der Tag der Versammlung. Warten Sie deshalb nicht auf das Protokoll, wenn es auf sich warten lässt. Nichtige Beschlüsse können zwar auch später noch geltend gemacht werden. Ob ein Beschluss nichtig oder nur anfechtbar ist, lässt sich aber oft nicht sicher sagen; verlassen Sie sich deshalb nicht darauf und lassen Sie die Monatsfrist prüfen.

Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen richten sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG). Sie müssen also nicht mehr alle Miteigentümer einzeln verklagen; vertreten wird die Gemeinschaft in der Regel durch den Verwalter.

Für Beschlussklagen und Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt, für Krefeld also das Amtsgericht Krefeld (§ 43 Abs. 2 WEG). Über Berufungen entscheidet das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG), für Krefeld das Landgericht Düsseldorf.

Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit durch Beschluss mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abberufen; ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Der Punkt muss in der Tagesordnung angekündigt sein. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, bis dahin kann der Verwalter grundsätzlich seine Vergütung verlangen (§ 26 Abs. 3 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, eine Versammlung einzuberufen, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Grundsätzlich ja, aber nicht eigenmächtig. Für Lademöglichkeiten von Elektrofahrzeugen und Steckersolargeräte haben Sie einen Anspruch darauf, dass Ihnen eine angemessene bauliche Veränderung gestattet wird (§ 20 Abs. 2 WEG). Gebaut werden darf aber erst, wenn die Eigentümer die Maßnahme durch Beschluss gestattet haben; dabei entscheiden sie auch über die Art der Durchführung (§ 20 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 WEG). Wer ohne Beschluss baut, riskiert einen Rückbau. Lehnen die Eigentümer die Gestattung ab, kann das Gericht den Beschluss ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Kosten tragen in der Regel Sie selbst (§ 21 Abs. 1 WEG).

Die Gemeinschaft kann die Rückstände einklagen oder im gerichtlichen Mahnverfahren geltend machen. In der Zwangsversteigerung sind Hausgeldforderungen aus dem Jahr der Beschlagnahme und den beiden Vorjahren bis zu fünf Prozent des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts bevorrechtigt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). In schweren Fällen kommt sogar die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 17 WEG).

Nicht zwingend. Die Eigentümer können beschließen, dass eine Online-Teilnahme möglich ist (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen können sie außerdem beschließen, dass Versammlungen für höchstens drei Jahre ohne physische Präsenz stattfinden; diese müssen in Teilnahme und Rechteausübung einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a WEG). Übergangsweise ist bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Ja, jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Eine Ausnahme gilt, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen (Stellplätze und Garagen als Teileigentum zählen mit), ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer nach Köpfen einen zertifizierten Verwalter verlangt. Bestimmte Berufsqualifikationen stehen der Zertifizierung gleich.

Das hängt von Ihrem Vertrag ab. WEG-Streitigkeiten sind meist nur versichert, wenn Sie einen Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz als Eigentümer für die betreffende Wohnung abgeschlossen haben, eine etwaige Wartezeit abgelaufen ist und der Streit erst nach Versicherungsbeginn entstanden ist. Ich stelle die Deckungsanfrage für Sie.

Sprechen Sie mit mir über Ihren Fall

Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Ersteinschätzung. Telefonisch erreichen Sie mich Mo–Do von 9:00 bis 17:00 Uhr und Fr von 9:00 bis 13:00 Uhr. Kanzlei Versteeg, Uerdinger Straße 532, 47800 Krefeld (Bockum), Termine nach Vereinbarung.

+49 (0) 2151 893 11 28
info@kanzlei-versteeg.de

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